Придобиването на имот било то за жилищни нужди или с инвестиционно намерение (последваща продажба или отдаване под наем) представлява сериозно и важно събитие, което се отразява финансово за всеки един купувач на имот. Често се случва това намерение да бъде изпълнено с финансиране чрез кредит на 100% или с допълнителна помощ от банка, която да финансира покупката чрез отпускането на ипотечен кредит както на 100% така и на част от необходимата сума от продажната цена на имота.
Ипотечният кредит представлява дългосрочен договор за финансов ангажимент обезпечен с имота предмет на сделката или в съвкупност от имота предмет на сделката и допълнителен имот. Ето защо е препоръчително добре да проучите условията, които ви предлага не само банката, с която работите но и на другите банки. За да не ви се налага да обикаляте от банка в банка можете да ползвате и услугите на вашия брокер, който да ви запознае с условията на банките, с които той вече работи или да се обърнете към така наречените кредитни посредници, които могат да ви консултират за всеки един аспект от процеса по вземане на кредит.
Процедурата по кандидатстване за ипотечен кредит започва с подаването на формуляр от съответната банка представляващ искане за кредит.
Преди да пристъпите към подписване на предварителен договор или окончателен договор (с нотариална форма) за покупко-продажба на недвижим имот (апартамент, къща, офис, магазин и т.н.) е препоръчително да сте получили одобрение по направеното искане за ипотечен кредит, тъй като това би ви спестило много стрес и напрежение по отношение на изпълнението на вашите задължения по договора за придобиване на желания от вас имот. Също така е хубаво да знаете, че банките обикновено финансират около 80% от цената на имота, макар да има и случаи, в които финансират сделката и на 100%, което в повечето случаи е възможно когато ползвате услугите на брокер или агент по продажбата на имоти, който вече е участвал в такива сделки или е в дълготрайно сътрудничество с една или повече доказали се банки. В случай че бъдете финансиран от банката с 80% то 20% трябва да предоставите лично. Някои банки са склонни да отпуснат потребителски кредит, за да покрият сумата от тези 20%, които да бъдат възприети при тях като лично самоучастие по сделката с имота.
Трябва да знаете, че банките използват свои методи за установяване истинността на доходите ви, за което могат да поискат допълнителни документи, въз основа на които да определят размера на максималната сума, която да получите.
Препоръчително е да имате предвид, че банките следят месечната погасителна вноска по кредита да не надвишава 30% от месечния ви доход.
Сумата за покупката на имот се нарича главница, като върху нейния размер банката ще ви начисли лихвен процент, който се състои от фиксирана и плаваща част, които е препоръчително заради финансовата ви сигурност сами да следите.
Ежемесечните вноски, които се плащат на банката се състоят от главница и лихва.
По финансовата сделка с банката – Договора за банков ипотечен кредит съществуват и много други разходи, съпровождащи отпускането му, като се изчислява като годишен процент на разходите (ГПР). При калкулиране на разходите е препоръчително да се запознаете добре с тези условия, включително и да се консултирате с финансист ако ви липсва финансова култура.
Основните дължими на банката такси, които съпътстват процеса по отпускане на ипотечния кредит биват:
Банкови такси
- Такса за отпускане на кредит;
- Такса за разплащателна сметка;
- Такса за поддържане на кредитна.
Небанкови такси
- Такса за оценка на имота, който ще служи за обезпечение;
- Нотариална такса при покупко-продажба на недвижим имот;
- Такса за учредяване на ипотека в полза на банката;
- Заличаване на ипотеката след погасяване на кредита към банката;
- Разходи за застраховка на имота;
- Разходи за застраховка живот;ю
- Такса при предсрочното погасяване, в случай че се дължи такава по договора за ипотечен кредит.